La compra de vivienda

La compra de una vivienda supone uno de los gastos más importantes, por no decir el más importante, que un consumidor realiza a lo largo de su vida. Además esos gastos de adquisición se ven incrementados por otros servicios adicionales que requiere el consumidor, como son los financieros cuando se recurre a un préstamo.

Información previa a la compra

Las ofertas, promociones y publicidad dirigidas a la venta de viviendas deben ajustarse a las características, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido.
Dicha oferta, promoción y publicidad no puede llevar al error a sus destinatarios, de modo que afecte a su decisión de compra, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma.
Todos los datos relativos a la vivienda y a su pago que se incluyen en la oferta, promoción y publicidad son exigibles incluso cuando no figuran expresamente en el contrato firmado.

Derecho de Información y al asesoramiento

El consumidor debe tener a su disposición la información siguiente:

El nombre o razón social del vendedor, su domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil.
Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago, con expresión detallada de los siguientes datos:
1. Precio total de la venta, que se entenderá, que incluyen en su caso, los honorarios de Agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
2. Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.
3. Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
4. Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con hipoteca sobre la propia vivienda, se indicará con claridad el Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de ésta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.
5. Garantías que deberá constituir el comprador por la parte del precio que se aplace.
Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística de la que resulte el cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, y de la licencia de primera ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. (Si la Comunidad de Propietarios ya está funcionando se facilitará un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda que se vende).
Información sobre el pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda.
Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales. haciendo constar de modo especialmente legible lo siguiente:
1. Que el consumidor no pagará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor.
2. Los artículos 1280.1º y 1279 del Código Civil.
3. El derecho a elección de Notario que corresponde al consumidor, sin que éste pueda imponer Notario que, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio.
En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación.
Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.
Con independencia del deber general de información mencionado anteriormente, es imprescindible que tanto en la compra de vivienda nueva como en la de segunda mano, el comprador se asesore adecuadamente antes de comprar acerca de todos los aspectos jurídicos y fiscales relacionados con la compraventa de vivienda.

Contrato de compraventa

A la hora de firmar el contrato de compraventa de una vivienda:

El comprador tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de todos los documentos detallados en los apartados anteriores.
El contrato de compraventa de vivienda debe estar redactado con claridad y sencillez, sin referencia documentos que no se faciliten antes o durante la celebración del contrato.
Se han de respetar los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones.

Cláusulas abusivas en los Contratos de Compraventa

Hay que prestar verdadera atención en estas cláusulas, ya que su inclusión pueden tener repercusiones posteriores en nuestro bolsillo.

No se pueden incluir en el contrato de compraventa cláusulas:
- Que, en los casos de pago diferido, no reflejen con claridad la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma posibiliten al vendedor aumentar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.
- Que impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal.
  
  A tales efectos:
  - Las reformas de obra no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción y que modifiquen el precio estipulado, serán previamente comunicadas a los compradores, quienes deben estar conformes con la cuantía exacta que la reforma produzca.
  - Las reformas que propongan los compradores deben también ponerse por escrito, donde se describirá su contenido y los datos que produzcan una modificación del precio y plazo de entrega pactados.
- Responsabilicen al comprador de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no le sean directamente imputables.
- Que impongan al comprador, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación).
  - Asimismo no incluirá cláusulas que:
    - Impongan un incremento del precio por servicios que puedan ser libremente aceptados o rechazados por el comprador.
    - Supongan la repercusión al comprador de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables.
    - Impongan la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por naturaleza corresponden al vendedor.
    - Obliguen al consumidor a subrogarse en la hipoteca de empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
    - La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
    - La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

Información que debe tener el comprador de una vivienda sobre el precio de la misma

El vendedor debe tener a disposición del comprador información detallada y clara del precio de venta y los siguientes datos:

Precio total de la venta que incluye, en su caso, los honorarios de Agente y el IVA, si la venta está sujeta a este impuesto.

En otro caso se indicará la cuota que corresponde por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.
Medios de pago de las cantidades aplazadas.
Si se prevé la sustitución del comprador en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda, se indicará con claridad el Notario que autoriza la escritura, fecha de ésta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, junto a los vencimientos y cantidades.
Garantías que debe constituir el comprador por el precio, o la parte de él, aplazado.

En la nota explicativa debe constar que del importe total de la venta se deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por el comprador antes de la formalización de la operación.

Cantidades entregadas a cuenta

Cuando se pretende obtener entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, se deberán cumplir las condiciones siguientes:

Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigente hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, mediante contrato de seguro o por aval solidario para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Las cantidades anticipadas habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

De toda esta documentación podrá el consumidor recibir copia al tiempo de la firma del contrato privado. Los gastos de estas copias serán por cuenta del vendedor.

Garantías y responsabilidades

La normativa de edificación establece una graduación de la responsabilidad de las personas y empresas que participan en la edificación, ante los adquirientes o propietarios:

Responsabilidad de la promotora u otros agentes de la edificación durante 10 años desde la fecha de recepción de la obra, por los daños materiales causados en el edificio por vicio o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Responsabilidad durante 3 años por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten la habitabilidad del edificio. Podrá reclamarse a cualquier de los agentes de la edificación.
El constructor también responderá de los daños materiales provenientes de vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, dentro del plazo de un año. Podrá reclamarse no obstante directamente contra el vendedor.

Recomendaciones

Solicite copia del contrato de compra–venta antes de firmarlo y haga uso de asesoramiento legal o administrativo que estime oportuno, si tiene alguna duda sobre el mismo o no le entregan la documentación que se ha indicado.
Consulte en el Registro de la Propiedad los datos que le interese conocer acerca de la vivienda que va a adquirir.
Recuerde que cuando le entreguen folletos o documentos similares, los datos, características y condiciones que en ellos aparezcan serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.
Las cantidades entregadas a cuenta por el comprador deben depositarse por el vendedor en una cuenta especial en cualquier banco o caja de ahorros, y de las que únicamente podrá disponerse para la construcción de las viviendas.

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